サラリーマンのマンション投資の実態

さて、サラリーマン（私）がマンション投資する姿を実況中継ということでこのサイトを運営していますが、実際に不動産を取得した後に何をしているのでしょうか。

実際はというと・・・
・不動産取得税の支払い（初年度）
・固定資産税の支払い（毎年）
・入金の確認（毎月）
・ローン支払い（毎月）
・還付金入金の確認（毎年）

のみ・・・・・・・

です。

物件の管理、部屋の斡旋、家賃管理、、、など面倒くさい作業はすべて管理会社任せ。

3000万円近くの借金を背負って一大決心しての購入でしたが、実際に始まってみるとほとんどやることがないのでした。このまま時間が経てば自動的にローン残高が減り、いつかは完全なる自分の物件になるわけです。

これほど楽とは思いませんでした。

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サラリーマンのマンション投資実況中継 by サラリーマンのマンション投資 | ワンルーム投資～失敗からのリカバリー

不動産業者とのコンタクト

普通に会社で働いていて、貯金もそこそこ、そのうち車でも買いたいなぁと思っていた矢先、突然職場の電話に不動産業者からの電話。

今から3年前の話です。

「バリバリ働いているビジネスマンの方に是非聞いて欲しい話です。」

とだけ言われ、よく分からずに会いに行ったのが最初でした。

不動産を持つことのメリットとして言われたのはいくつかありますが、強調していたのは以下のことでした。

「ローンを組む時は、団体信用生命保険に加入するため、生命保険の効果もあります。」

団体信用生命保険（通称「団信」と言われています）は、住宅ローンの返済途中で死亡、高度障害になった場合に、本人に代わって生命保険会社が住宅ローン残高を支払う制度で、要は、ローン返済中にもしものことがあっても、家族にはローン支払い完了状態で物件だけが残るという制度。

ざっくりといえば、生命保険の代わりになるということですね。

不動産投資に疎かった僕には、意外なメリットだなぁという印象を与えました。

もう一点、説明で記憶に残ったのは、

「頭金はなくても投資ができる。ローンは家賃が払ってくれる。」

ということでした。ローンさえできれば、ローン残債は家賃収入で賄えるというのが不動産投資の最大の特徴と言えます。
（これは、後に考えさせられることにはなりました。）

ローンを家賃が払ってくれると言うことは本当ですが、その前にローン残債、頭金、家賃、ローン利子などシミュレーションは必須です。

・ローン利子は3％（固定）と仮定
＜例１：3000万円の物件を頭金なしで35年ローンで支払う場合＞
→ 一回の支払額は、115,455円

＜例２：3000万円の物件を頭金200万円で35年ローンで支払う場合＞
→ 一回の支払額は、107,758円

頭金200万円を支払うことによるトータルの支払額の削減分は、3,232,740円！！！

頭金なしで投資が開始できることはとても大きなメリットですが、頭金を支払うことでトータルの支払額は間違いなく少なくなります。

さらに、ローン利子が大きい場合は頭金の効果は大きくなります。

・ローン利子は5％（固定）と仮定
＜例１：3000万円の物件を頭金なしで35年ローンで支払う場合＞
→ 一回の支払額は、151,406円

＜例２：3000万円の物件を頭金200万円で35年ローンで支払う場合＞
→ 一回の支払額は、141,313円

頭金200万円を支払うことによるトータルの支払額の削減分は、4,239,060円！！！

マンション投資を始める際の検討事項といえます。
ただし、家賃収入が、ローン支払額よりも大きい場合、その差額分を数年間貯めて繰上返済するという方法も有効で、この際には物件を選ぶ際の”期待収益率（物件価格が生み出す収入の割合）”を調べる必要があります。

運用プランについては、改めて説明したいと思います。

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