繰上返済するべきかどうか

現在、マンション投資を始めて4年目になります。

当初、2,700万円で購入した物件を35年ローンで支払っています。

繰上返済すべきかどうか、ということに今悩んでいます。

例えば、現在の残金はおおよそ2,500万円。残り31年で支払うことになりますが、今の状態で100万円の繰上返済をすると、収支は以下のようになります。

月々返済額
91,810円→88,138円（繰上返済後）・・・-3672円

トータルの支払額
2,500万円→2,360万円（繰上返済後）・・・-140万円

返済額軽減型の場合：繰上返済（返済額軽減型）シミュレーションより

100万円の繰上返済により、140万円トータルの支出が減ることになります。40万円の差は大きい！ですが、マンション投資の場合は賃貸料を返済に充てるので、実質支払額はほとんどありません。私が持っている物件の場合、月々96,900円入金されるので現時点でも月5,000円程度プラスの収支です。

今後の金利動向次第ですが、低金利が長く続けば続くほど、年間60,000円余りのプラスになります。
30年で、180万円のプラス。何も自腹で繰上返済する必要がないのでは？と悩むところです。次回はもう少し詳しく損得をシミュレーションしたいと思います。

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マンション経営のメリット

昨今のアメリカに端を発した金融危機。株は暴落し、日経平均は1万円を切りました。私はt中国株投資をしていますが、この数ヶ月で資産の1/3がなくなりました。

こうした状況において心強いのがマンション投資です。というのは、入居者さえいれば安定的に家賃収入を得ることができるからです。資産価値は低下していますが、キャッシュフローの面では全く影響を受けないのがマンション投資のいいところです。

今回は、マンション経営のメリットをざっとまとめてみます。

1. わずかな自己資金で始められ、提携ローンを利用可能。ローンには、「団体信用生命保険」が付いています。これはローンの借主が死亡・または高度障害となった場合に、ローン残金が免除されるシステムです。つまりは、マンション投資をローンで始めるということは、生命保険の代わりになるということです。

2. 安定的な収益が見込めます。またほとんどのマンション経営の形態として業者による家賃保証システムがあること。これは、もし借主がいない空き家となった場合でも業者が家賃を保証してくれるシステムです。要は、自分の物件を業者に貸している状態なわけです。

3. わずらわしい家主業務は不要、どこに住んでいても始められます。マンション投資を始めた頃は家賃収入を維持するために契約からメンテナンス、家賃の回収まで自分でやることを想像して面倒くさい性格の自分にはとても無理だと思っていましたが、基本的にすべての業務を業者が代行してくれます。

4. ローン支払いが終わった後は、家賃収入だけが残ります。現在、年金システムの崩壊が叫ばれていますが、マンション投資は年金の役割も果たしてくれます。

こうした不景気の最中では、都心のマンションは大暴落中。家賃収入を狙う一番のポイントは安く良い物件を買うことです。今はその大きなチャンスが訪れているといえるのです。

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サラリーマンのマンション投資の実態

さて、サラリーマン（私）がマンション投資する姿を実況中継ということでこのサイトを運営していますが、実際に不動産を取得した後に何をしているのでしょうか。

実際はというと・・・
・不動産取得税の支払い（初年度）
・固定資産税の支払い（毎年）
・入金の確認（毎月）
・ローン支払い（毎月）
・還付金入金の確認（毎年）

のみ・・・・・・・

です。

物件の管理、部屋の斡旋、家賃管理、、、など面倒くさい作業はすべて管理会社任せ。

3000万円近くの借金を背負って一大決心しての購入でしたが、実際に始まってみるとほとんどやることがないのでした。このまま時間が経てば自動的にローン残高が減り、いつかは完全なる自分の物件になるわけです。

これほど楽とは思いませんでした。

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不動産業者とのコンタクト

普通に会社で働いていて、貯金もそこそこ、そのうち車でも買いたいなぁと思っていた矢先、突然職場の電話に不動産業者からの電話。

今から3年前の話です。

「バリバリ働いているビジネスマンの方に是非聞いて欲しい話です。」

とだけ言われ、よく分からずに会いに行ったのが最初でした。

不動産を持つことのメリットとして言われたのはいくつかありますが、強調していたのは以下のことでした。

「ローンを組む時は、団体信用生命保険に加入するため、生命保険の効果もあります。」

団体信用生命保険（通称「団信」と言われています）は、住宅ローンの返済途中で死亡、高度障害になった場合に、本人に代わって生命保険会社が住宅ローン残高を支払う制度で、要は、ローン返済中にもしものことがあっても、家族にはローン支払い完了状態で物件だけが残るという制度。

ざっくりといえば、生命保険の代わりになるということですね。

不動産投資に疎かった僕には、意外なメリットだなぁという印象を与えました。

もう一点、説明で記憶に残ったのは、

「頭金はなくても投資ができる。ローンは家賃が払ってくれる。」

ということでした。ローンさえできれば、ローン残債は家賃収入で賄えるというのが不動産投資の最大の特徴と言えます。
（これは、後に考えさせられることにはなりました。）

ローンを家賃が払ってくれると言うことは本当ですが、その前にローン残債、頭金、家賃、ローン利子などシミュレーションは必須です。

・ローン利子は3％（固定）と仮定
＜例１：3000万円の物件を頭金なしで35年ローンで支払う場合＞
→ 一回の支払額は、115,455円

＜例２：3000万円の物件を頭金200万円で35年ローンで支払う場合＞
→ 一回の支払額は、107,758円

頭金200万円を支払うことによるトータルの支払額の削減分は、3,232,740円！！！

頭金なしで投資が開始できることはとても大きなメリットですが、頭金を支払うことでトータルの支払額は間違いなく少なくなります。

さらに、ローン利子が大きい場合は頭金の効果は大きくなります。

・ローン利子は5％（固定）と仮定
＜例１：3000万円の物件を頭金なしで35年ローンで支払う場合＞
→ 一回の支払額は、151,406円

＜例２：3000万円の物件を頭金200万円で35年ローンで支払う場合＞
→ 一回の支払額は、141,313円

頭金200万円を支払うことによるトータルの支払額の削減分は、4,239,060円！！！

マンション投資を始める際の検討事項といえます。
ただし、家賃収入が、ローン支払額よりも大きい場合、その差額分を数年間貯めて繰上返済するという方法も有効で、この際には物件を選ぶ際の”期待収益率（物件価格が生み出す収入の割合）”を調べる必要があります。

運用プランについては、改めて説明したいと思います。

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マンション投資を始めたきっかけ

マンション投資を知ったのは、職場の勧誘電話がきっかけでした。

最初は、他の同僚と同様、”迷惑な電話”だなぁという感想だったのですが、電話の中では、サラリーマンや公務員の方が不動産投資に一番向いていると言っていました。どうして資産もない普通のサラリーマンに対して勧誘電話なんかするのだろう？とも思いました。

僕は、気になったことはどうしても知りたい性格なので、後日会う約束をして詳しい説明を聞きました。

分かったことは、不動産投資は、資金が少なくても安定した運営ができるということでした。サラリーマンや公務員がやる不動産投資は、ローンを組んで不動産を購入し、賃貸収入をローン返済額で賄うというパターンです。

マンションの賃貸収入＞ローン支払い

となれば、始めから月々の運営をプラスで回すことができます。

更に、不動産投資においては税制上の大きなメリットがあるのです。マンション投資をすると、家賃分だけ収入が増えるので、そのままでは支払う税金が増えてしまいます。

しかし、実際は、古くなることによる物件の価値の減少分（減価償却費）、借入金の利子、物件に対して支払う税金などは損金として計上できるため、トータルとして

マンションの賃貸収入（1年）＜経費（減価償却費、借入金利子、税金・・）

とすることができます。この結果、総収入はマンション投資をすることでむしろマイナスにすることができるため、会社の給料から支払われた税金の一部を還付してもらえるというおまけもつきます。

理屈は理解しましたが、やってみないとよく分からないし・・・ということで勢いで契約を済ませ、現在マンション投資3年目となりました。

このサイトでは、普通のサラリーマンがマンション投資を実践している姿を実況中継しています。同じようなサラリーマンの方、公務員の方で、マンション投資ってどうなの？と気になっている方に参考になればと考えています。


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